近年来，因为中心城区的租金较贵，很多人将眼光投向郊区或乡镇，通过较低廉的租金降低投资成本。但是很多人的风险意识不够强，往往会因为租赁的房屋不是合法建筑而引发房屋租赁合同纠纷。

基本案情：

原告温某（乙方）与被告江旅公司（甲方）于2020年11月签订落款为2020年7月1日的《租赁合同》，其中免责条款为“......房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补.....”。双方签订合同后，温某于同年11月17日、2021年2月12日向江旅公司支付商铺押金25000元、转让金10000元以及半年租金24600元，江旅公司于同日向温某出具了《收据》《收条》。温某于2021年4月开始装修涉案商铺，并主张其支出装修费用56764元。2021年4月24日，平南县水利局向江旅公司法定代表人黄某送达《平南县水利局责令停止水事违法行为通知书》，要求江旅公司法定代表人于2021年4月27日前限期自行对建筑物负一层及以下影响行洪的建筑、构筑物进行拆除、清理。2021年5月7日，平南县某镇政府向江旅公司发出《限期拆除整改通知书》，告知江旅公司未经批准，擅自搭建临时建筑物，责令其在2021年5月14日前自行拆除违章建筑。涉案商铺在本案诉讼提起前已被强制拆除。原告遂起诉到法院，要求被告退还原告租金24600元、押金25000元、转让金10000元及支付利息，赔偿原告因无法租赁经营而导致前期装修损失共56764元。

法院认为：

房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，被告也同意退还租金、押金，故被告因租赁行为获取的租金24600元、押金25000元应当返还给原告。被告在收到有关单位部门向其发出的材料后应当知道涉案商铺系违法建筑，应及时向原告退还租金、押金以及转让金，但直至原告提起本案诉讼时被告仍未主动退还，故被告应支付原告利息。被告出租违法建筑给原告，原告承租商铺也未尽到对租赁物建设手续的审查义务，双方对于无效合同的签订均存在过错，应当各自承担相应责任，故由此造成的损失应由双方根据各自的过错分担。现涉案商铺因违建已被强制拆除，原告请求的装修费用损失56764元已无法勘验评估。被告辩称合同约定因不可抗拒原因导致损失的不用赔偿，但根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条的规定，合同中因故意或者重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效。根据公平原则及双方过错，本院根据具体案情酌情认定对装修费损失支持28300元。

法官说法：

不少人认为只要签订合同就能够充分保障自己的利益，这理解是存在误区的，因为我国法律保护的是依法成立的合同。现在城郊、乡镇仍然存在着未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定而建造建筑物的情况，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为是无效的。这就意味着我们在签订房屋租赁合同时，一定要持谨慎的态度，了解清楚租赁的是否是手续齐全、合法的建筑物，避免造成不必要的损失。（陈炯列）